Giao dịch ảm đạm, tính thanh khoản trên thị trường khá thấp, song giá chào bán/thuê trên thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tăng đều. Khảo sát mới nhất của [replacer_a] về thị trường bất động sản tại thành phố ven biển miền Trung cho thấy, tương tự như thị trường Hà Nội và Tp.HCM, thị trường Hà Nội tiếp tục bị ảnh hưởng bởi niềm tin tiêu dùng, lạm phát cao và việc siết chặt tín dụng từ ngân hàng.


Chính vì vậy, ở phân khúc căn hộ để bán không có nguồn cung mới trong suốt một quý qua, tính thanh khoản trên thị trường đạt thấp. Tuy nhiên, giá căn hộ hạng sang lại tăng nhẹ lên 2.936 USD/m2, tăng 1% so với quý trước. Giá căn hộ cao cấp cũng tăng khoảng 1%, ở mức 1.807 USD/m2. Do tính thanh khoản trên thị trường đạt thấp nên cùng với việc tăng giá bán, các chủ đầu tư cũng buộc phải tăng cường các hình thức khuyến mại để thúc đẩy bán hàng. Tỷ lệ bán của căn hộ hạng sang giữ nguyên, chỉ có căn hộ trung và cao cấp có tăng nhẹ.

Cũng vì đầu ra khó khăn, hiện các chủ đầu tư tại Hà Nội đang hướng đến việc đa dạng hóa sản phẩm bằng việc chia sẻ quyền sở hữu tại các căn hộ để cho thuê hoặc sử dụng làm khách sạn. Dự án đầu tiên mà [replacer_a] bán theo hình thức này tại Đồng Nai dự kiến sẽ được tung ra thị trường trong quý 4/2011, nhằm tăng tỷ lệ thuê trong tương lai.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, vốn là tâm điểm của giới đầu tư thì nay cũng rơi vào trầm lắng. Trên thị trường cũng không có nguồn cung mới trong quý 3. Tỷ lệ bán của phân khúc này đạt khoảng 53%, giảm 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Theo khảo sát của CBRE, hiện các chủ đầu tư ở đây cũng đã thận trọng hơn trong bối cảnh thị trường đầy khó khăn, với việc cân nhắc giảm diện tích biệt thự và tăng diện tích các dịch vụ tiện tích để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Thị trường đất nền tại Hà Nội cũng đã qua thời sốt nóng, số lượng đất nền tung ra thị trường ít hơn nhiều so với trước đây. Tuy nhiên, dự báo niềm tin của người tiêu dùng đang có xu hướng tăng lên nên sẽ có một lượng không nhỏ đất nền (khoảng trên 1.000 suất) tại 4 dự án được chủ đầu tư tung ra trong quý cuối năm. So với quý trước, giá trung bình của phân khúc này vẫn giữ nguyên hoặc chỉ giảm nhẹ tại một số khu vực. Khó khăn trên thị trường này cũng buộc không ít chủ đầu tư tại đây đang tính đến từ bỏ việc phân lô bán nền.

Trong khi đó, các nhà đầu tư trong nước gặp khó khăn về thanh khoản muốn liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, lại chỉ muốn bán đất với giá càng cao càng tốt. Nhưng nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tài chính thì lại tập trung vào vấn đề bao lâu mới có thể thu lợi nhuận. Theo khảo sát của ông Hoong Mun thì thời gian triển khai một dự án ở Singapore là 1 năm, ở Trung Quốc là 2 năm và ở Việt Nam là 4 năm, thậm chí còn lâu hơn.

"Có những nhà đầu tư nước ngoài chờ đến năm thứ 5, phải xin thêm chi phí từ công ty mẹ, nên họ phải cộng thêm chi phí 15 - 20% cho việc chờ đợi khi đầu tư dự án", ông Marc Townsent nói. Đây chính là khoảng cách khiến hai bên không thể gặp nhau.

Làm sao để nhà đầu tư nhanh chóng ra khỏi đường hầm? Ngoài việc nhà đầu tư phải đi nhanh hơn thì đường hầm cũng cần ngắn lại, mà điều này phụ thuộc vào nhà hoạch định chính sách. "Chính sách cần đặt trọng tâm vào phát triển nhà chung cư đáp ứng nhu cầu của người dân và rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Thị trường nhà ở trầm lắng hay bùng nổ phụ thuộc chính vào yếu tố này", ông Hoong Mun khuyến nghị.

Khó khăn hơn cả phải kể đến phân khúc cho thuê, bao gồm cả căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê. Ở phân khúc căn hộ dịch vụ, dù các chủ đầu tư cũng không tung ta nguồn cung mới nhưng tỷ lệ trống hạng B vẫn tăng 5,4%, đạt mức 54,9% so với quý trước. Ngay cả như phân khúc khách sạn, dù lượng khách giảm khoảng 7,9% so với quý trước nhưng giá thuê phòng 5 sao vẫn tăng 0,3% so với quý 2. Và nếu so với cùng kỳ năm trước, giá thuê trung bình đã tăng khoảng 27%. Giá thuê hạng 4 sao cũng tăng đáng kể, khoảng 4% so với cùng kỳ.

Ông Hoong Mun, đại diện Capital Land - quỹ đầu tư bất động sản lớn trong khu vực -dùng hình ảnh hài hước là chàng hoàng tử tóc đã bạc trắng khi đánh thức được nàng Bạch Tuyết tỉnh dậy, để nói về việc nhà đầu tư nước ngoài sẽ phải chờ đợi rất lâu để có được lợi nhuận tại thị trường bất động sản phân khúc phát triển nhà ở tại Việt Nam. Điều đó sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư đang có ý định đầu tư vào Việt Nam, nếu chính sách, thủ tục hành chính không thay đổi.

Thị trường bất động sản, theo ông Quang, cơ hội còn rất nhiều nhưng hạn chế là tài chính cho chủ đầu tư và tài chính cho người mua nhà. Lãi suất ngân hàng nói chung ở mức trung bình 20%/năm; đối với công ty bất động sản, lãi vay thường ở mức 24%/năm. Lãi suất cao nên người mua nhà không thể vay vốn. Ông Quang dự báo, tình hình sẽ phải thay đổi, lạm phát giảm tốc, Lãi suất giảm và người muốn mua nhà có cơ hội vay tiền mua nhà.

Theo ông Marc Townsent, Tổng giám đốc CBRE, so với thị trường văn phòng cho thuê và bán lẻ thì thị trường nhà ở hấp dẫn hơn cả vì cầu lớn hơn cung. Ở thị trường văn phòng, tình hình sẽ khó khăn do lượng hàng tồn kho còn rất lớn. Nếu tình hình thanh khoản có cải thiện sau 12 tháng nữa thì giá sẽ không tăng. Thị trường bất động sản phục vụ bán lẻ hiện cầu đang lớn hơn cung, nhưng sang năm sẽ thay đổi vì nguồn cung mới đưa vào. Áp lực với giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm bớt so với hiện nay. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân vẫn ở trong tình trạng thiếu cung.

Theo phân tích của Capital Land, Việt Nam có đầy đủ yếu tố cơ bản của một thị trường tiềm năng là tốc độ đô thị hóa nhanh, lớp trẻ hiện nay sẽ trưởng thành và có tích lũy để mua nhà sau 10 - 40 năm nữa. Tỷ lệ người dân sống trong chung cư ở Việt Nam rất thấp, dưới 1%; trong khi tỷ lệ này ở Singapore là 85%, Hồng Kông là 50%, Malaysia là 20% và Trung Quốc là 5%. Trung Quốc đã đặt kế hoạch tăng tỷ lệ dân sống trong chung cư lên 20% vào năm 2015 và thêm 20% trong 5 năm tiếp theo. Việt Nam sẽ phát triển tỷ lệ người dân sống trong chung cư như thế nào khi có tới 65% người đô thị có nhu cầu mua chung cư giá thấp có chất lượng?

Vì giá đất cao nên nhà đầu tư nước ngoài phải nhắm vào thị trường nhà ở cao cấp, chứ không phải nhà ở trung bình. Trong trung hạn, khả năng thanh toán khó khăn do Lãi suất cao. Tiền mua nhà chiếm tỷ lệ quá lớn trong tổng thu nhập của hầu hết người dân đô thị tại Việt Nam; trong khi ở Singapore, tiền nhà chiếm 37% và đã giảm xuống còn 32% trong năm 2011.